Pas op bij de behandeling van koop-aannemingsovereenkomsten
Inleiding
Koop-aannemingsovereenkomsten worden veelal opgesteld om te veel heffing van BTW te voorkomen. Vaak wordt het onroerend goed aan particulieren geleverd, waardoor heffing van overdrachtsbelasting (6%) voordeliger is dan heffing van BTW (19%).
Sinds het Don Bosco-arrest is er veel gewijzigd met betrekking tot de voorwaarden wanneer enerzijds de levering van onroerend goed is vrijgesteld van BTW en belast met overdrachtsbelasting en anderzijds wanneer de levering is belast met BTW.
Theorie
Een levering van onroerend goed is van rechtswege belast met BTW als er sprake is van:
- de levering van een bouwterrein;
- de levering van onroerend goed voor, op of binnen twee jaar na eerste ingebruikname.
Deze levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting tenzij:
1. Het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt
EN
2. De verkrijger geheel of gedeeltelijk recht op vooraftrek van de BTW heeft
De overige leveringen zijn vrijgesteld van BTW en zijn belast met overdrachtsbelasting. Wel kan geopteerd worden voor een BTW belaste levering.
Breuk met het verleden
In het Don Bosco arrest werd een oud pand geleverd, maar omdat ten tijde van de levering al met de sloop was begonnen, was deze levering toch belast met BTW en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Door deze uitspraak is gebroken met het verleden. Voor het Don Bosco arrest zou er nl. sprake zijn van de levering van een oud pand. Deze levering zou belast zijn met overdrachtsbelasting en vrijgesteld van BTW. Na het Don Bosco arrest zijn meer uitspraken geweest die dezelfde lijn volgen. Ook is er een conclusie van AG van Hilten (de uitspraak van de rechter moet nog volgen) die nog verder gaat. Van Hilten geeft aan dat als het de bedoeling is van partijen om de oude opstallen te slopen en een nieuw goed te bouwen, de levering dan al van rechtswege belast is met BTW.
Standpunt belastingdienst
Uit betrouwbare bron hebben wij vernomen dat de belastingdienst zich bij koop-aannemingsovereenkomsten op het standpunt stelt dat er sprake is van een volledig met BTW belaste levering. Ook als uit de koopovereenkomst blijkt dat wordt afgesproken om de gebouwen te slopen is de levering belast met BTW. Indien men (deels) in de overdrachtsbelasting wil blijven, moet men dus echt een oud pand leveren. Wanneer de bedoeling van partijen wel te slopen en nieuw te vervaardigen is, doet men er goed aan twee overeenkomsten te maken. De eerste tussen verkoper en koper voor de levering van een oud pand. De tweede tussen koper en sloper om het gebouw te slopen. De verkoper moet bij de laatste overeenkomst niet betrokken zijn. Hoogstens om de twee partijen bij elkaar te brengen. Dit betekent waarschijnlijk wel dat de verkoopprijs lager wordt, omdat de koper zelf de sloopkosten dient te betalen.
