BTW over privégebruik vakantiewoning
In deze BTWer deel 2 van ons artikel over BTW en vakantiewoningen. In deel 1, zie BTWer april, hebben we het ondernemerschap en de verschillende vormen van verhuur besproken en de hierbij behorende BTW-consequenties. In dit deel komt het privégebruik van de vakantiewoning aan bod.
De regeling tot en met 2010
Als de woning geheel tot het ondernemersvermogen is gerekend kon de gehele voorbelasting op de aankoop van de woning in aftrek worden gebracht. Vervolgens moet elk jaar (het jaar van eerste ingebruikname en de volgende negen jaren) de BTW met betrekking tot het privégebruik worden herzien. De maatstaf van heffing voor het privégebruik van de woning moet worden bepaald aan de hand van het werkelijke privégebruik. Er zijn geen richtlijnen hoe het werkelijke privégebruik moet worden bepaald. Ook is onbekend hoe met leegstand moet worden omgegaan.
In de praktijk wordt bij het bepalen van het privégebruik meestal de volgende formule toegepast: vastgelegd maximumaantal dagen eigen gebruik/365 dagen op jaarbasis. Als het aantal dagen eigen gebruik niet vastligt, dan wordt het moeilijker om het privégebruik te bepalen.
Deze (veelal gunstiger) oude regeling geldt voor de aanschaf van vakantiewoningen vóór 1 januari 2011. Tevens is deze regeling van toepassing op vakantiewoningen als de verplichting met betrekking tot die vakantiewoning al in 2010 is ingegaan, al ten minste één bouwtermijn in 2010 is voldaan, maar waarbij de ingebruikneming pas in 2011 of later plaatsvindt.
De regeling met ingang van 1 januari 2011
Vanaf 2011 kan bij aankoop van een vakantiewoning alleen aftrek van voorbelasting plaatsvinden over het deel dat wordt gebruikt voor bedrijfsdoeleinden. Vervolgens vinden over een periode van 10 jaar correcties plaats, het zogenoemde correctiemechanisme. Dit correctiemechanisme geldt zowel voor op- als neerwaartse wijzigingen.
Inventaris
De voorbelasting die drukt op de aanschaf van inventaris voor een tot het ondernemingsvermogen gerekende vakantiewoning is nog steeds volledig aftrekbaar. Wel dient in het jaar van eerste ingebruikname en de vier daarop volgende jaren de aftrek van voorbelasting te worden herzien bij privégebruik.
Jaarlijkse ‘algemene’ kosten
Naast de voorbelasting op de aanschaf van de vakantiewoning en de inventaris is er ook de voorbelasting op de algemene kosten zoals de kosten die met de verhuur te maken hebben. Deze voorbelasting is aftrekbaar als deze kosten worden gebruikt voor belaste handelingen.
Praktische oplossing voor complexe regelgeving
De eigenaar kan de vakantiewoning volledig, dus zonder eigen gebruik, verhuren aan de exploitant of bemiddelaar. In de overeenkomst kan worden vastgelegd dat indien de eigenaar zijn woning zelf wenst te gebruiken, hij de woning terughuurt van de exploitant of via de bemiddelaar. De staatssecretaris heeft in een besluit aangegeven dat er van eigen gebruik in die situatie geen sprake is. In theorie kan door een lagere huurprijs de correctie wegens privégebruik worden omzeild. Met de juiste verhuurvoorwaarden zou een correctie wegens privégebruik aldus worden voorkomen.
Conclusie
Het hebben van een vakantiewoning levert met betrekking tot de BTW weinig rust op, daar de regelgeving complex en weinig praktisch is.
Rustig op vakantie in uw vakantiewoning? Neem dan contact op met de BTW-groep!
